Wycena projektu architektonicznego: jak kalkulować stawki (SARP, m², godziny, ryczałt)

Wycena projektu architektonicznego w praktyce – jak robię to jako projektant

Kiedy pierwszy raz wyceniałem własny, większy projekt, siedziałem wieczorem nad Excelem i miałem wrażenie, że bardziej zgaduję, niż liczę. Inwestor pytał „ale ile to będzie za metr?”, a ja wiedziałem, że jeśli odpowiem tylko stawką za m², to sam strzelę sobie w kolano. Od tamtej pory bardzo pilnuję, żeby wycena była policzona, a nie „wzięta z sufitu”.

W Polsce punktem odniesienia są Zasady Wyceny Prac Projektowych SARP i Środowiskowe Zasady Wycen Prac Projektowych (ŚZWPP). To nie jest martwy dokument „dla urzędników” – da się z niego zrobić całkiem praktyczne narzędzie do codziennej pracy. Co ważne: te zasady uwzględniają kategorię złożoności projektu. Im bardziej skomplikowany obiekt (instalacje, forma, technologia), tym wyższy wskaźnik procentowy. O tym często się nie mówi, a to właśnie ten zapis otwiera drogę do sensownych stawek przy trudnych tematach.

W praktyce udział kosztów projektu w kosztach budowy najczęściej zamyka się w 4–8% dla typowych inwestycji, a przy obiektach bardziej wymagających rośnie do 6–10%. Dzięki temu inwestor ma punkt odniesienia, a biuro projektowe – argumenty, które da się obronić, gdy rozmowa schodzi na „a sąsiad miał taniej”.

Dalej pokażę, jak korzystam z poszczególnych metod: procentowej, za m², godzinowej i ryczałtowej, jak doliczam dodatki i na co szczególnie uważam w wycenach.

Metoda procentowa SARP – fundament wyceny, od którego zaczynam

Zacznijmy od metody, którą naprawdę da się obronić merytorycznie – procentu od kosztu budowy. Gdy przychodzi do mnie inwestor z budżetem np. 1,2 mln zł netto na dom, w głowie od razu ustawiam się w widełkach 4–8% tej kwoty, a dopiero potem wchodzę w szczegóły zakresu i etapów.

Formalnie wygląda to tak:

Cp = W% × Kb
gdzie:

• Cp – cena projektu,
• W% – wskaźnik procentowy zależny od zakresu i fazy,
• Kb – koszt budowy netto.

Wskaźniki procentowe dzielą się na etapy:

• projekt koncepcyjny: 7–15% honorarium,
• projekt budowlany: 30–45%,
• projekt wykonawczy: 40–60%
  (razem dają 100% honorarium za pełną dokumentację wielobranżową).

Czyli jeśli całe honorarium za projekt wychodzi np. 80 tys. zł, to z grubsza:

• koncepcja to 5,6–12 tys. zł,
• projekt budowlany 24–36 tys. zł,
• projekt wykonawczy 32–48 tys. zł.

W codziennej pracy przekładam to na skalę inwestycji. Dla domu jednorodzinnego ok. 150 m², budowanego w budżecie 900–1125 tys. zł netto (6000–7500 zł/m²), uczciwy koszt projektu to właśnie te 4–8% wartości inwestycji. Przy hotelu, szpitalu czy biurowcu z rozbudowanymi instalacjami nie mam oporów, żeby wchodzić nawet bliżej 10%.

⚠ UWAGA: SARP przewiduje kategorie złożoności. To klucz. Ten sam metraż może mieć różne wskaźniki: prosty „klocek” z dwoma instalacjami i budynek z fasadą wentylowaną, pompami ciepła, automatyką i garażem podziemnym to zupełnie inne projekty. A razem z kategorią rośnie legalnie dopuszczalna stawka.

Dodatkowy paradoks, który zawsze mam z tyłu głowy: przez ostatnie 30 lat stawki za projektowanie podnoszono formalnie tylko raz, a ceny zwykłych produktów (klasyczny przykład z debat branżowych – pietruszka) uciekły kilkanaście razy szybciej. To dobrze pokazuje, jak mocno branża przyzwyczaiła się do dumpingu cenowego i dlaczego warto trzymać się wskaźników procentowych jako kręgosłupa wyceny.

Kiedy na jednym z pierwszych spotkań z poważniejszym deweloperem rozłożyłem na stole zestawienie: wartość inwestycji, procent według SARP i podział na etapy – po chwili ciszy usłyszałem: „to przynajmniej wiemy, o czym rozmawiamy”. Dokładnie o to chodzi w tej metodzie.

Podsumowanie metody procentowej

Stawka za m² – prosta metoda, którą klienci lubią, ale trzeba ją trzymać w ryzach

Jeśli inwestor dzwoni i pierwsze pytanie brzmi: „Pan powie, ile za metr?”, to wiem, że czeka mnie edukacyjna rozmowa. Stawka za m² jest czytelna dla klienta, ale jeśli oprzemy na niej całą wycenę, bardzo łatwo zaniżyć projekt.

Na rynku typowe widełki to 150–350 zł/m² netto dla projektów domów i prostszych obiektów. I tu ważna rzecz: te kwoty muszą być powiązane z tym, co wchodzi w zakres – czy mówimy tylko o koncepcji, czy o pełnym pakiecie z projektem budowlanym i technicznym.

Dla domów jednorodzinnych:

• projekt koncepcyjny sensownego domu to zwykle 10–20 tys. zł,
• projekt budowlany – najczęściej 20 tys. zł+,
• projekt techniczny – kolejne 10–20 tys. zł+.

To są wartości, które w praktyce układają się w te 4–8% wartości inwestycji, jeśli budowa oscyluje w okolicach 6000–7500 zł/m².

Do tego dochodzi kwestia absolutnego minimum. Przy najprostszych domach jednorodzinnych, bez udziwnień, realny minimalny koszt projektu budowlanego kręci się wokół 5500 zł. Tyle że w praktyce bardzo szybko rośnie, bo dochodzi PZT (Plan Zagospodarowania Terenu), uzgodnienia, istotne zmiany w trakcie, korekty pod warunki zabudowy. Tego w „gołej stawce za metr” często po prostu nie widać.

W obiektach komercyjnych i biurowych stawki za m² są wyższe – i słusznie. Mamy większą złożoność, więcej branż, instalacji, wymagań technicznych:

• biurowce 200–350 m²: ok. 240 zł/m² brutto,
• biurowce 350–500 m²: ok. 200 zł/m² brutto,
• projekt budowlany do 500 m²: 90–110 zł/m² brutto.

Renomowane pracownie, które robią obiekty o wysokiej wartości architektonicznej, idą jeszcze dalej: 250–300 zł/m² to dla nich standard. I tu nie chodzi o „pazerność”, tylko o wartość intelektualną – doświadczenie, markę, odpowiedzialność i ryzyko, które biorą na siebie.

Pamiętam rozmowę z jednym z architektów z uznanej warszawskiej pracowni – powiedział wprost: „poniżej 250 zł/m² nie jesteśmy w stanie uczciwie dowieźć jakości, której klient od nas oczekuje”. I to jest bardzo zdrowe podejście.

Zestawienie stawek za m²

⚡ PRO TIP: przy wycenie „za metr” zawsze najpierw licz metodą procentową od kosztu budowy, a dopiero potem dziel przez metraż. Dzięki temu stawka za m² nie będzie przypadkowa – pokaże realny udział projektu w inwestycji.

Metoda godzinowa – tam, gdzie prosty ryczałt jest zbyt ryzykowny

Są projekty, przy których każda sztywna stawka „za metr” to proszenie się o kłopoty. Nietypowe funkcje, trudne działki, inwestor z dużą skłonnością do zmian w trakcie – w takich sytuacjach sięgam po metodę godzinową.

Kiedy pierwszy raz rozpisałem projekt na roboczogodziny i pokazałem to klientowi, spodziewałem się krzywej miny. Zamiast tego usłyszałem: „to przynajmniej widzę, że ktoś nad tym siedział, a nie wymyślił kwotę na schodach”. Od tamtej pory przy trudniejszych tematach traktuję godzinówki jako standard.

W praktyce robię to tak:

• szacuję liczbę godzin na poszczególne etapy i branże,

• przypisuję im stawki godzinowe odpowiednie dla roli:

  • szef biura: 150–600 zł/godz.,
  • szef projektu: 100–400 zł/godz.,
  • asystent: 75–300 zł/godz..

Do planowania i kontroli używam narzędzi środowiskowych:

• SIGA-1.0 (System Informacji Godzinowej Architektów) – do planowania i monitorowania godzin,
• KKP (Kalkulator Kosztów Projektowych) – do automatycznego przeliczania godzin na honorarium.

To nie jest biurokracja dla zasady. Gdy po kilku miesiącach wraca temat dodatkowej umowy na aneksowanie projektu, nie muszę zgadywać, ile czasu już „zjadło” zadanie – po prostu wyciągam dane z SIGA.

Porównując metodę godzinową z m²:

• metoda za m² – dobra na szybkie oferty i proste obiekty,
• metoda godzinowa – lepsza tam, gdzie wiadomo, że założenia będą „pływać”.

Ryczałt i modele mieszane – kiedy „stała kwota” ma sens

Najwięcej nerwowych historii słyszałem właśnie o ryczałtach: ktoś przyjął jedną kwotę „żeby było prościej”, po czym projekt rozrósł się trzykrotnie, a konflikt wisiał w powietrzu. Ryczałt może być świetnym rozwiązaniem, ale tylko wtedy, gdy stoi za nim konkretna kalkulacja.

U siebie robię to w trzech krokach:

1. Najpierw liczę honorarium metodą procentową (SARP/ŚZWPP).
2. Potem, przy bardziej zmiennych tematach, robię podkład godzinowy z SIGA/KKP.
3. Dopiero na tej podstawie ustalam kwotę ryczałtową i bardzo precyzyjnie opisuję w umowie, co w niej jest.

Często wychodzą z tego modele mieszane – np.:

• baza: honorarium procentowe,
• część: rozliczana ryczałtowo (np. projekt wnętrz części wspólnych),
• część: godzinowo (np. opracowanie dodatkowych wariantów elewacji po decyzji dewelopera).

⚡ PRO TIP: w wycenie i umowie zawsze oddzielam:

• wartość pełnej, „książkowej” usługi,
• od udzielonego rabatu (jeśli w ogóle go daję).

To ma znaczenie nie tylko dla psychologii rozmowy z inwestorem. Przy ewentualnych roszczeniach, wycenach szkód dla ubezpieczyciela czy rozliczeniach z podwykonawcami ważna jest obiektywna wartość usługi, a nie to, za ile finalnie ją sprzedałem.

Dodatki, współczynniki, koordynacja – to tu najczęściej giną pieniądze architekta

Jeżeli widzę, że w czyjejś ofercie jest tylko „projekt budowlany – 18 000 zł”, bez słowa o dodatkach i branżach, to z dużym prawdopodobieństwem wiem, że ktoś właśnie pracuje za darmo za kogoś innego.

Kilka elementów, które zawsze dopisuję i których nauczyłem się pilnować:

• Koncepcja wielobranżowa / pełnobranżowa – jeśli nie projektuję tylko architektury, ale koordynuję konstrukcję, sanitarne, elektryczne, czasem automatykę – doliczam dodatek. Zwykle to ok. 50% wartości koncepcji jednorodnej. To jest realny czas spędzony na uzgadnianiu kolizji, tras instalacji, przejść przez stropy itp.

• Koordynacja branżowa i przyłącza – projekty przyłączy elektrycznych, sanitarnych czy konstrukcyjnych to nie są gratisy. Przyjmuję orientacyjnie ok. 1000 zł za każde przyłącze (elektryczne, wod-kan, gaz, teletechnika itd.), zależnie od zakresu. Jeśli tego nie wpiszę w wycenę, później trudno przekonać kogokolwiek, że „to jednak dodatkowo”.

• Adaptacja lub powtórzenie projektu bazowego – prawo autorskie i regulaminy honorariów jasno mówią, że adaptacja nie jest nowym projektem „za grosze”. W praktyce liczę 20–95% wartości projektu pierwotnego, zależnie od skali zmian i zapisów licencyjnych.

• Stopień skomplikowania – tutaj wracamy do kategorii SARP. Niestandardowa konstrukcja, trudna kubatura, rozbudowane instalacje – to wszystko przekłada się na współczynniki korekcyjne.

Jest jeszcze jeden ważny limit: suma wszystkich dodatków zwykle nie powinna przekraczać około 1,7-krotności wartości bazowej wyceny. Czasem przy bardzo nietypowych projektach do tego się dochodzi; i to jest jeszcze obronione branżowo.

W budynkach komercyjnych specyficzną pozycją jest projekt wykonawczy. Zwykle przyjmuje się, że to ok. 20–30% całej dokumentacji, ale przy rozbudowanych instalacjach widziałem projekty, gdzie sama dokumentacja wykonawcza potrafiła kosztować ponad 60 tys. zł. I to była uczciwa cena za szczegół, którego potem oczekiwał wykonawca na budowie.

Przykładowe wyceny – dom, budynek wielorodzinny, obiekt komercyjny

Teoria teorią, ale dopiero liczby pokazują, z czym mamy do czynienia. Zazwyczaj, kiedy rozmawiam z klientem, pokazuję mu widełki na podobnym obiekcie – to dużo lepiej ustawia oczekiwania po obu stronach.

Dom jednorodzinny ok. 150 m²

• koszt budowy: 900–1125 tys. zł netto (6000–7500 zł/m²),

• udział projektu: 4–8% inwestycji,

• w praktyce daje to:

  • koncepcja: 10–20 tys. zł,
  • projekt budowlany: od 20 tys. zł,
  • projekt techniczny: kolejne 10–20 tys. zł.

Do tego pamiętam o minimalnym poziomie rzędu 5500 zł za najprostszy projekt budowlany i o tym, że PZT, uzgodnienia i zmiany po stronie inwestora szybko dopychają tę kwotę w górę.

Budynek wielorodzinny

Przy budynkach wielorodzinnych skala robi swoje:

• koszt inwestycji: typowo 900–1400 tys. zł (tu przykładowa rozpiętość, w praktyce często więcej),

• udział projektu: 5,5–9% wartości inwestycji,

• orientacyjne kwoty:

  • koncepcja: 30–70 tys. zł,
  • projekt budowlany: od 100 tys. zł,
  • projekt techniczny: 50–60 tys. zł.

Przy budynkach „zwykłych” udział procentowy trzyma się 4–8%, przy bardziej wymagających – rośnie do 6–10%. Współczynniki złożoności i dodatki branżowe robią tu ogromną różnicę.

Obiekt komercyjny

Tutaj rozjazd potrafi być największy. Dwa obiekty o zbliżonej powierzchni mogą mieć zupełnie inne budżety projektowe, jeśli różnią się technologią, instalacjami i standardem.

Zwykle widzę takie rzędy wielkości:

• koncepcja: 50–100 tys. zł,
• projekt budowlany: od 150 tys. zł,
• projekt techniczny: 60 tys. zł+.

Dla budynków biurowych:

• 200–350 m²: około 240 zł/m² brutto,
• 350–500 m²: około 200 zł/m² brutto.

W projektach o wysokich walorach artystycznych, z nietypową formą, rozszerzoną rolą autora i rozbudowanymi wnętrzami, całkowity koszt projektu architektonicznego potrafi sięgać 200–500 tys. zł netto. To są kwoty porównywalne z dużymi inwestycjami i kompletnie nieporównywalne z „gotowcami z katalogu” za kilka tysięcy złotych.

Zestawienie przykładowych inwestycji

Zamówienia publiczne i przetargi – inne zasady gry

Przy zamówieniach publicznych dochodzi kolejny poziom formalności. Tu „na oko” nie przejdzie, bo wszystko musi się spinać z Prawem zamówień publicznych i dokumentami środowiskowymi.

Przy takich wycenach opieram się na:

• ŚZWPP – jako podstawie metodycznej,
• metodzie godzinowej – do realistycznego ujęcia czasu pracy,
• metodzie wskaźnikowej – procentowe wskaźniki od wartości kosztorysowej inwestycji,
• metodzie wartościowej – przy dobrze zdefiniowanym zakresie.

Przy inwestycjach liniowych (drogi, sieci, linie energetyczne) logika jest zupełnie inna niż przy budynkach kubaturowych – inne zakresy, inne ryzyka, inne proporcje między projektem a nadzorem. To musi być jasno uwzględnione w wycenie, razem z kosztami wszystkich opracowań towarzyszących (mapy, uzgodnienia, opinie, ekspertyzy).

Jest jeszcze jedno narzędzie, z którego w indywidualnych zleceniach mało kto korzysta, a w przetargach bardzo pomaga – rozporządzenie o szacowaniu wartości zamówień publicznych. Wskaźniki procentowe z tego dokumentu pozwalają bardzo precyzyjnie powiązać wartość projektu z wartością inwestycji. Świadomi projektanci przenoszą to również do wycen prywatnych, bo daje to świetny, spójny punkt odniesienia.

Na jednym z przetargów, gdzie startowałem z kilkoma biurami, komisja wprost pochwaliła to, że wycena opierała się na ŚZWPP i wskaźnikach z rozporządzenia. Nie byłem najtańszy, ale byłem najlepiej uzasadniony – i to często decyduje.

Stosowanie ujednoliconych zasad (SARP, ŚZWPP, rozporządzenia) ma jeszcze jedną zaletę: jeśli inwestor próbuje mocno „przeciągać linę” cenowo, łatwiej wytłumaczyć, że to nie jest prywatne widzimisię architekta, tylko rynkowy i środowiskowy standard.

Najczęstsze błędy przy wycenie – z czego najczęściej trzeba się później tłumaczyć

Najboleśniejsze lekcje przy wycenach przerobiłem na początku swojej drogi – i to nie były tanie lekcje. Kilka z nich widzę regularnie u innych biur:

1. Zaniżanie „na oko”
Czyli szybka kwota na telefon, bez przeliczenia własnych kosztów, godzin i zakresu. Zdarza się, że koszt przygotowania rzetelnej kalkulacji (czasowo często odpowiednik kilkunastu–kilkudziesięciu złotych) odkładamy na bok, a później tracimy tysiące złotych na niedoszacowanym kontrakcie.

2. Oparcie się tylko na jednej metodzie
Wyłącznie procent, wyłącznie m² albo czysty ryczałt. Tymczasem:

• procent – dobry jako szkielet,
• m² – dobry do komunikacji z klientem,
• godziny – dobre do kontroli ryzyka i zmian,
• ryczałt – dobry na końcu, jako forma umowna.

Najbardziej odporne na konflikty są wyceny, w których te metody się uzupełniają, a nie wykluczają.

3. Ignorowanie typowego udziału 4–10%
Inwestorzy działający na rynku (deweloperzy, fundusze) doskonale wiedzą, że projekt w normalnych warunkach to właśnie 4–10% wartości budowy. Jeśli oferta radykalnie odbiega w dół – pojawia się pytanie o zakres. Jeśli w górę – trzeba umieć to bardzo dobrze uzasadnić.

4. Brak rozpisania na etapy i branże
Izba Architektów od lat promuje podział honorarium na:

• koncepcję,
• projekt budowlany,
• projekt techniczny/wykonawczy,
• poszczególne branże.

Taki podział świetnie nadaje się do automatyzacji wyceny (proste kalkulatory, szablony) i bardzo ułatwia negocjacje. Inwestor widzi wtedy, z czego można ewentualnie rezygnować, a z czego nie – zamiast „ścinać z całości”.

5. Nieuwzględnianie koordynacji branż i przyłączy
To najczęstsza „cicha strata” w ofertach. Ktoś policzył tylko architekturę, a potem i tak biega między branżystami, robi korekty PZT, zmienia trasy instalacji. W praktyce – dokładna robota, za którą nikt mu nie płaci, bo nie została ujęta w wycenie.

Na jednej z konferencji w Ustroniu, słuchając dyskusji o dumpingowych stawkach, uderzyło mnie jedno zdanie starszego architekta: „My sami przyzwyczailiśmy rynek, że projekt architektoniczny jest tani. Nikt nas do tego nie zmuszał”. Od tamtego momentu dużo bardziej konsekwentnie trzymam się wycen opartych na SARP/ŚZWPP i własnych kalkulacjach godzinowych.

FAQ – najczęstsze pytania o wycenę projektu architektonicznego

Jak obliczam cenę projektu na podstawie kosztu budowy?

Korzystam z prostego wzoru:

Cp = W% × Kb

Czyli cena projektu to procentowy udział w szacowanym koszcie budowy netto. Dla typowych inwestycji przyjmuję zwykle 4–8%, przy bardziej skomplikowanych 6–10%. Konkretne W% dobieram na podstawie kategorii złożoności z zasad SARP i rozpisuję na etapy (koncepcja, budowlany, techniczny/wykonawczy).

Jaka jest rozsądna stawka za m² dla domu jednorodzinnego?

Dla indywidualnych projektów domów jednorodzinnych mieszczę się najczęściej w widełkach 150–350 zł/m² netto, przy założeniu, że obejmuje to sensowny zakres (koncepcja + projekt budowlany + podstawowy techniczny). Dolna granica dotyczy prostszych domów i węższego zakresu, górna – bardziej wymagających realizacji, wyższego standardu i rozbudowanych uzgodnień.

Czy ryczałt jest bezpieczny?

Może być bardzo bezpieczny dla obu stron, pod warunkiem, że nie jest „wymyślony z głowy”, tylko wynika z:

• procentowego udziału w koszcie inwestycji,
• plus weryfikacji metodą godzinową.

Kluczowa jest transparentna umowa: zakres, etapy, zasady rozliczania zmian. Jeśli to jest dobrze opisane, ryczałt daje inwestorowi przewidywalność kosztów, a projektantowi – stabilność przychodów.

Jak wyceniam godziny pracy architekta?

Stosuję zróżnicowane stawki w zależności od roli:

• szef biura: 150–600 zł/godz.,
• szef projektu: 100–400 zł/godz.,
• asystent: 75–300 zł/godz..

Do szacowania używam SIGA-1.0 i KKP, które pomagają oszacować nakład pracy na poszczególne zadania. Dzięki temu nie muszę zgadywać – widzę, ile godzin pochłaniają podobne projekty i jakie stawki faktycznie są opłacalne.

Kiedy doliczam dodatki do wyceny?

Dodatki doliczam zawsze, gdy:

• projekt ma charakter wielobranżowy (koordynacja może podbić cenę koncepcji nawet o ok. 50%),
• pojawia się wysoki stopień skomplikowania konstrukcji, instalacji lub formy,
• wykonuję adaptacje lub powtórzenia projektów – wtedy w grę wchodzi 20–95% wartości bazowej,
• dochodzą dodatkowe przyłącza i opracowania (typowo ok. 1000 zł za przyłącze, zależnie od zakresu).

Dzięki temu oferta od początku obejmuje pracę, którą i tak trzeba wykonać – a ja nie finansuję inwestycji z własnej kieszeni.

Na koniec zostawię jedną myśl z własnego podwórka: dobry projekt to taki, który da się zbudować. Ale równie ważne jest, żeby dało się go uczciwie wycenić – tak, by inwestor wiedział, za co płaci, a architekt nie musiał dokładać do każdej kolejnej inwestycji. Wycena to nie magia, tylko suma kilku sprawdzonych metod i konsekwencji w ich stosowaniu.